CRÉATION DE L’HOTEL #NOVOTEL POINTE SIMON EN #MARTINIQUE

Par Louis-Félix Vincent DUVILLE

DÉCRYPTAGE D’UN MONTAGE DOUTEUX
Pour la création de l’hôtel Novotel Pointe Simon, il est demandé à la Région d’accorder une subvention de 2 millions d’euros à une Société en Nom Collectif (SNC CLIPS). Cette société bénéficiera également d’une subvention de l’Europe de 2 millions d’euros.
C’est donc sur l’octroi de 4 millions de subvention à la SNC CLIPS que, nous élus, devons nous prononcer.
La SNC CLIPS est en cours de constitution, pour uniquement réaliser l’acquisition d’un immeuble situé au pied de la tour de la Pointe Simon, dont les travaux sont à l’arrêt depuis un certain nombre de mois.
Cet immeuble doit, dans une deuxième phase, être donné en Crédit-bail immobilier, c’est-à- dire en location, pendant 11 ans, à une Société Anonyme Simplifiée (SAS CHIPS), avec possibilité pour cette dernière de racheter l’immeuble au bout de 11 ans.
C’est la SAS CHIPS qui exercerait l’activité d’exploitant d’un hôtel 4 étoiles de 94 chambres, au pied de la tour, sous franchise Novotel du Groupe Accor.
Le porteur de projet indique que, pour des raisons fiscales, l’opération est scindée en deux sous-opérations :
L’opération SNC CHIPS pour l’achat et la location de l’immeuble devant abriter l’hôtel.

L’opération SAS CHIPS pour équiper et exploiter l’hôtel.

IL convient d’analyser le projet en termes de bénéfices pour les différentes parties prenantes :
L’engagement financier de la Région pour 4 millions de subvention permet :
1. Au promoteur immobilier SHPS d’avoir la garantie de pouvoir vendre son immeuble au prix du marché, c’est-à-dire sans risque et sans perte.
2. Aux acheteurs de l’immeuble au sein de la SNC CLIPS, en avançant 9 318 000 €, d’obtenir :
un remboursement de 5 175 000 € de l’Etat au Titre de la défiscalisation,
une subvention de 4 000 000 € (Région + FEDER) soit donc un total de 9 175 000 € !
9 318 000 € avancés, 9 175 000 € récupérés !!!
Les 10 millions manquants sont apportés en compte-courant par la SAS CHIPS, exploitant de l’hôtel, ce qui représente 5 années de loyer à 2 millions par an versés d’avance.
La SNC CLIPS percevra de plus, des loyers sur les 6 années suivantes, soit 12 000 000 €, puis vendra, au prix du marché, dans 11 ans, l’immeuble dont elle est propriétaire à la SAS CHIPS.
Au bout de 11 ans, la SNC CLIPS disposera de 12 millions + un immeuble entièrement payé par des subventions et des loyers, qu’elle va revendre à la SAS CHIPS au prix du marché donc avec plus-value.
3. Pour l’exploitant de l’hôtel, SAS CHIPS, l’équipement de l’hôtel pour 3 175 000 € sera présenté sur le PO 2014-2020. La Région sera encore sollicitée pour l’octroi de subventions.
Nous ne disposons pas d’informations sur :
les associés du promoteur immobilier SHPS,
les associés de la SNC CLIPS en cours de constitution, ce qui laisse penser que si on y retrouve les mêmes, ces derniers auront « mangé » sur cette première vente et « mangeront » encore dans 11 ans sur la vente à la SAS CHIPS !!!
La SAS CHIPS a été immatriculée le 23 Janvier 2012 avec un capital de 1000 € (mille).
Les prévisions qu’elle fournit ne semblent pas fiables. En effet, l’évolution prévisionnelle des taux de remplissage paraît optimiste : le taux moyen calculé par l’INSEE est de l’ordre des 56 % sur les dernières années, alors monter à 65 % pour cette activité, même à moyen terme, laisse sceptique.
Les charges :
de remboursement emprunt Guardian Holding Ltd,
d’annuité de crédit- bail : 2 000 000 € par an,
d’annuité de franchise Novotel environ 250 000 € / an,
d’exploitation,
ne permettent pas de mettre la Région à l’abri de nouvelles aides à cet hôtel.

Prévisions SAS CHIPS

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4. Pour les contribuables martiniquais :
29 emplois créés pour 9 millions 175 mille euros de subvention, ce qui représente 316 379 € pour UNE création d’emploi en phase 1 du projet!!
La phase 2, qui sollicitera des subventions PO 2014-2020, entraînera une augmentation de ce montant.
Selon la directrice générale adjointe de la Région en charge de la compétitivité, de l’emploi et de l’innovation, suite aux différents appels à projets, « Il existe des projets forts intéressants que nous ne pouvons pas tous financer » (France-Antilles du lundi 15 juillet 2013).
Ne serait-il pas plus raisonnable d’utiliser les subventions de la Région et du FEDER pour financer les projets des Martiniquais ?
Beaucoup de porteurs de projets Martiniquais seraient heureux, avec une subvention de 300 000 €, de créer beaucoup plus qu’un seul emploi.
Monsieur Patrick PICOURT, directeur de la SAS CHIPS, qui possède 6 mandats de société et se trouve à la tête d’une holding patrimoniale « La Compagnie financière Saint-Thomas », propriétaire d’une dizaine d’hôtels, n’aura aucun mal à lever des fonds privés pour ce projet et confirmerait ainsi le titre du quotidien local du lundi 15 Juillet dernier : « Région : bienvenue aux capitaux privés ! »….
Le risque est grand pour que ce projet ne soit pas un succès économique à moyen et long terme.
L’argumentaire des porteurs de projet sur le plan économique est faible.
Le développement de cette activité hôtelière, avec 94 chambres, ne peut être qualifiée « à taille humaine », et le cadre intégré du la franchise Novotel n’est pas le mieux approprié pour faire « la part belle à l’authenticité, la personnalisation des produits», pour reprendre les propos de Patrick-Olivier PICOURT. Il présente à l’évidence des risques d’échecs.
La simple signature d’une Convention de Conditionnalité des hôtels entre la Région et la SNC CLIPS n’évitera pas la mise au standard de la franchise Novotel avec centrale d’achats etc…
De plus, la SNC CLIPS ne peut être contrainte par la signature d’une telle convention ; son objet étant l’achat et la revente d’un immeuble. L’activité hôtelière étant exercée par la SAS CHIPS, c’est cette dernière qui devrait signer la convention.
Au niveau de la phase 2 du projet, phase la plus importante, de nombreuses questions se posent.
? Une offre complémentaire d’hébergement d’affaires est-elle vraiment nécessaire à Fort-de-France, compte tenu des taux de remplissage des hôtels déjà existants ?
? Une étude de marché sérieuse a-t-elle montré que les affaires nécessitant des hébergements de standing (4 étoiles) transiteraient et se développeraient en Martinique ?
? Le développement d’un pôle de départ de croisière de luxe (avec quelle autre clientèle ?) au départ de la Martinique est-il envisageable dans le contexte actuel, avec quels bénéfices ?
? La clientèle aisée qui sera hébergée dans cet hôtel 4 étoiles trouvera-t-elle aux Trois-Ilets les loisirs attendus ? Même après l’embellie ?
? Quelle sera la surface financière de la SAS CHIPS pour l’activité hôtelière proprement dite, avec un capital de départ de 1000 €, et après avoir immobilisé, avant même le démarrage de son activité, 10 000 000 € en apport en Compte-courant à la SNC CLIPS ?
? Le délai d’an, de septembre 2013 à septembre 2014, pour mener à terme ce projet est carrément utopique, d’autant que les Fonds du PO 2014-2020 ne seront pas disponibles avant 2 voire 3 bonnes années et que les « soubresauts autour de la défiscalisation » ne sont pas bons signes pour une réponse favorable et rapide de Bercy…
Conclusion : ce projet, tel que conçu, prend prétexte de la création d’une activité hôtelière pour réaliser une opération immobilière spéculative, très rapidement rentable, sans risques, en bénéficiant des subventions publiques.
Tous les risques du projet sont reportés sur l’activité hôtelière qui, telle que pensée, ne présente aucun enjeu de réussite pour les investisseurs, aucune garantie de retour sur investissement des fonds publics dépensés en faveur de l’emploi et de retombées positives pour l’activité touristique en Martinique.
Proposition : Compte tenu de la haute qualité financière des investisseurs, ce dossier ne présente aucun caractère d’urgence et ne nécessite pas d’être traité de manière prioritaire.
Bercy est resté silencieux depuis de nombreux mois sur leur demande de défiscalisation.
La Région pourrait au mieux envisager d’accorder une avance remboursable de 4 millions d’euros et prendre une garantie sous forme d’hypothèque de 1er rang sur l’immeuble.

Louis-Félix Vincent DUVILLE
Pour le Groupe des Patriotes Martiniquais et Sympathisants
Plénière du vendredi 19 juillet 2013

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